Manutenzione ordinaria e straordinaria
Conoscere la differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria di un immobile è fondamentale, soprattutto perché i relativi interventi sono legati a precisi incentivi fiscali, bonus e concessioni urbanistiche. Il confine, tra l’altro, è spesso molto sottile e si corre quindi il rischio di fare una valutazione errata; per evitare ciò è fondamentale fare riferimento alla normativa edilizia e urbanistica vigente, al fine di intraprendere il percorso burocratico idoneo. Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” contiene, all’articolo 3, tutte le definizioni del caso. Gli “interventi di manutenzione ordinaria” sono quegli “interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”; gli “interventi di manutenzione straordinaria” sono invece “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”. All'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria appartengono “anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso”. Prima di dar corso a qualsiasi lavoro nella propria casa, quindi, bisogna stabilire in quale delle due suddette categorie esso si inserisca e poi individuare gli obblighi di legge a proprio carico. Rivolgendosi agli uffici tecnici del Comune nel quale è situato l’immobile oppure allo Sportello Unico dell’edilizia, se presente, generalmente si reperiscono tutte le informazioni in merito.
Interventi di manutenzione straordinaria
Come chiaramente stabilito dall’articolo 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, gli interventi di manutenzione straordinaria non devono modificare la volumetria complessiva degli edifici e/ comportare modifiche della destinazione d’uso. Di contro, possono essere finalizzati a rinnovare (o sostituire) parti anche strutturali degli edifici oppure realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Si considerano interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari. Come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 7/e del 4 aprile 2017, a titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione straordinaria anche i seguenti interventi:
- Sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso
- Sostituzione della una caldaia
- Realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio
- Consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione
- Rifacimento vespai e scannafossi
- Sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta
- Rifacimento di scale e rampe
- Realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
- Sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti
- Sostituzione tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
- Realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali
Opere manutenzione straordinaria
Come si può dedurre da quanto detto finora, la manutenzione straordinaria riguarda tutte quelle opere che comprendono la sostituzione di parti strutturali di un edificio. Deve però sempre contenere un elemento di innovazione; opere relative al risparmio energetico, come la sostituzione della caldaia, l’installazione di pannelli solari termici che producono acqua calda, il rifacimento con innovazione dei sottotetti e l’installazione di pannelli fotovoltaici, rientrano per esempio in questa categoria; lo stesso dicasi per lavori in bagno che comportino modifiche sostanziali come l’allargamento di una porta o lo spostamento dei tramezzi. Anche la sostituzione delle finestre con modifiche alla sagoma, l’installazione di ascensori o modifiche della facciata, le opere di consolidamento statico, il rifacimento integrale dei servizi igienici e dei relativi impianti, la modifica integrale dell’impianto idrico, dell’impianto elettrico e dell’impianto sanitario rientrano tra le opere di manutenzione straordinaria. Alla luce di alcune sentenze più e meno recenti, è stato stabilito che rientrano nella casistica pure la sostituzione di pali telefonici fatiscenti (T.A.R. Campania n. 2043/1999) nonché la demolizione e ricostruzione di pareti divisorie (CdS n. 194/1989). Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, invece, non si possono considerare lavori di manutenzione straordinaria la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde (perché l’opera si risolve in un aumento del volume e in una sopraelevazione), l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio e la ricostruzione di un tetto di un fabbricato ad altezza superiore a quella preesistente (poiché si determina un aumento di volumetria incidente sulla consistenza dell’edificio).
Manutenzione straordinaria permessi
Tutti gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere segnalati all’Ufficio Tecnico del Comune in cui si trova l’immobile in questione, accompagnati da una Denuncia di inizio attività (DIA) firmata direttamente dal proprietario oppure da chi ne ha diritto e successivamente asseverata da un tecnico abilitato che quindi assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. Occorre inoltre trasmettere i dati identificativi dell’impresa a cui si affidano gli interventi. Non mancano le eccezioni: in seguito alla modifica dell’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 alcune Regioni e alcuni Comuni hanno dichiarato non necessaria la presentazione della DIA per determinati lavori di manutenzione straordinaria, come la sostituzione degli infissi esterni e lo spostamento dei tramezzi. E’ quindi fondamentale informarsi non solo circa la legislazione nazionale ma anche relativamente ai regolamenti comunali.
Manutenzione straordinaria per bonus mobili
La legge di bilancio 2018, cioè l’ex Legge Finanziaria, ha prorogato a tutto il 2018 le detrazioni fiscali per chi interviene sul proprio immobile e ha anche introdotto alcune novità importanti. Innanzi tutto, per chi ha effettuato lavori di ristrutturazione nel 2017 o ha intenzione di metterli in cantiere nel 2018, è confermato il cosiddetto Bonus Mobili; è quindi possibile usufruire di uno sconto fiscale pari al 50 per cento per l’acquisto di arredi e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (per esempio cucine, letti, armadi, cassettiere, credenze, forni congelatori, forni a microonde) destinati alla casa in questione. Il tetto di spesa in questo caso è di 10.000 euro per appartamento. Le spese possono essere detratte, però, soltanto se sostenute tramite ‘bonifico parlante’, bonifico ordinario o carta di credito, con apposita dicitura e trattenuta all’8 per cento. Chi desidera procedere con lavori di manutenzione straordinaria, inoltre, fino al 31 dicembre 2018 potrà fruire della detrazione Irpef al 50 per cento su un ammontare massimo di spesa di 96mila euro.
Manutenzione straordinaria per opere interne
La manutenzione straordinaria per opere interne comporta spesso una spesa importante. Spesa che, però, può parzialmente essere ammortizzata grazie agli incentivi fiscali previsti dalla normativa vigente. Oltre al Bonus Mobili e alla detrazione Irpef del 50 per cento c’è l’Ecobonus, ovvero la detrazione fiscale per interventi di efficientamento energetico. L’Ecobonus è stato prorogato fino al 31 dicembre 2018, tuttavia il Governo ha definito dei cambiamenti. Se infatti da una parte si può usufruire della detrazione per gli interventi di efficientamento energetico delle singole unità immobiliari, dall’altra la percentuale resta del 65 per cento per interventi di riqualificazione energetica globale, interventi sull’involucro di edifici esistenti, installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale, con impianti dotati di caldaie a condensazione, con impianti con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia, sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. Per le caldaie è prevista l’agevolazione fiscale ma solo in caso di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti. Detrazione al 65 per cento anche per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro, o per le spese sostenute all’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione. Si scende invece al 50 per cento per l’acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi, l’acquisto e posa in opera di schermature solari, l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
Manutenzione straordinaria aumento canone di locazione
Il pagamento della manutenzione straordinaria di un immobile in affitto spetta al proprietario, ma quest’ultimo può aumentare il canone di locazione a lavori ultimati? Una domanda che si pongono in molti. E più di qualcuno ritiene anzi che l’aumento sia automatico. L’errore è legato all’art. 23 della legge n. 3928 del 1978, la cosiddetta legge sull'equo canone, che recitava: “Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite”. Tale legge, però, è stata parzialmente abrogata nel 1998 e la suddetta disposizione non esiste più. Il proprietario, quindi, non ha alcun diritto di chiedere un aumento, ma ciò non vieta che le parti possano accordarsi su un aggiornamento del canone.